相続対策でアパート経営が選ばれる3つの理由を紹介！
「相続対策でアパート経営が良いって聞くけど本当？」あなたには、このような疑問はありませんか？
相続対策にはさまざまな方法があります。
その中でも、財産の価値として高い不動産の活用は有効です。
不動産の中でも比較的運用しやすいことから、アパート経営を考えている人も多いでしょう。
そこでこの記事では、アパート経営が相続対策に選ばれる理由と注意点について解説していきます。
最後には、あなたの相続対策に関する悩みを解決する無料セミナーもあわせてご紹介しています。
自分と大切な人の将来のために、ぜひご活用ください。
目次
アパート経営が相続対策に選ばれる理由
アパート経営は相続対策に有効とされています。主な理由として以下の3つがあげられます。
1.不動産の相続税評価額が時価より低いから
2.小規模宅地等の特例が利用できるから
3.借入金が相続財産から差し引かれるから
1.アパートの相続税評価額が時価より低いから
アパート経営の場合、不動産の相続税評価額が時価よりも低くなります。
そのため、アパート経営をしていると、価値に対する相続税の負担を軽くすることが可能です。
不動産の中でもアパート経営を自分の土地と建物で行っている場合「貸家建付地」として評価されます。
このとき自宅などの「自用地」よりもさらに評価額は低くなります。
これはアパート経営に、
・空室リスク
・修繕費用
・管理費用
・不動産税 など
のようにさまざまな経費やリスクが伴うことが考慮されているためです。
2.小規模宅地等の特例が利用できるから
「小規模宅地等の特例」とは、相続した土地のうち一定の面積まで相続税の課税価格を減額する制度です。
この特例を利用すると、相続税の負担を軽減できます。
アパート経営を行っている場合には、貸付事業用の宅地等としてこの特例の対象になる可能性があります。
貸付事業用の宅地等については、面積が200㎡まで50%の減額が可能です。
ただし、以下の要件を満たしている必要があります。
特例が適用される範囲
貸付事業用の宅地等とは、相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人に貸し付けられていた宅地等で、次の要件を満たすものです。
- 貸付事業以外の事業用の宅地等であること
- 被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族がその法人に出資しており、その出資割合が10%以上であること
- その法人が被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族から貸借契約を結んだ日から3年以上経過していること
引用：国税庁
3.借入金が相続財産から差し引かれるから
相続税を計算するときは、亡くなった人が残した借入金などの債務を遺産総額から差し引くことが可能です。
アパート経営には、多額の借入金が必要な場合が多く、その借入金は債務控除の対象になります。
遺産総額が借入金分だけ減少すると相続税も減少します。
このように、アパート経営は相続税の負担を軽減しつつ、収入源を確保できるため、相続対策として有効です。
アパート経営で相続対策するときの注意点
アパート経営は相続対策に有効ですが、反対にリスクが発生する可能性もあります。
以下では、考慮しておきたい注意点を2つ解説していきます。
・アパート経営は分割しにくい財産
・賃貸需要を考慮したアパート経営
アパート経営は分割しにくい財産
アパート経営は相続対策に有効ですが、注意点として分割しにくい財産であることを考慮しておく必要があります。
アパート経営は1つの土地に1つの建物を建てることが多いです。
相続人が複数いる場合は、そのままでは平等に分けることはできません。
相続人同士のトラブルを起こさないための主な対策としては、以下の3つがあげられます。
・相続人と事前に分割の方針を決めておく
・アパート経営する相続人と現金で分ける相続人を分ける
・アパートを売却して現金で分配する
しかしこれらの対策は、相続対策の効果が減少する可能性もあります。
相続人の意思や関係性によって異なるので、それぞれに適した対策をする必要があります。
たとえば、アパート経営をする相続人と現金で分ける相続人に分けて贈与する場合は、現金に対して贈与税が発生するなどです。
他にも、アパートを売却して現金で分配する場合は、売却益に対して所得税や住民税が発生する可能性もあります。
したがって、アパート経営で相続対策をする場合は、分割しにくい財産というデメリットを考慮して、事前に相続人間で話し合っておくことが重要です。
賃貸需要を考慮したアパート経営
アパート経営で相続対策をする場合は、賃貸需要が高いエリアで経営することが望ましいです。
賃貸需要が高いエリアであれば、アパート経営で起こるリスクを最低限に抑えられます。
また、アパートの相続税評価額も高くなりやすく、将来的に売却する場合も有利です。
反対に賃貸需要が低いエリアで建てる場合は、以下のようなデメリットがあります。
・空室率が高く家賃収入が減少しやすい
・家賃が低く収益性が低下しやすい
・売却しにくく資産価値が下落しやすい
これらはアパート経営の収支や将来性に影響を与えます。
アパート経営で相続対策をする場合は、賃貸需要が低いエリアで建てることは避けるべきでしょう。
まとめ
この記事では、相続対策として有効なアパート経営について解説してきました。
・アパートの相続税評価額が時価より低くなる
・小規模宅地等の特例が利用できる
・借入金が相続財産から差し引かれる
以上のような理由からアパート経営はおすすめされることが多いですが、反対にリスクも存在します。
以下に注意しておくことは大切です。
・アパート経営は分割しにくい財産
・賃貸需要を考慮したアパート経営
このようにアパート経営にはメリットとデメリットが見えてきます。
メリットだけなら迷いませんが、デメリットもある分だけ行動に移すことは難しいですよね。
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