相続対策に土地を活用しよう！贈与や売却はできる？
「所有している土地があるけど相続対策に活用できないかな？」のような悩みをお持ちではありませんか？
相続対策には、さまざま方法があります。土地は相続対策の中でも活用されることが多い財産の1つです。
うまく対策することで、相続税を最小限に抑えるだけでなく、相続人同士のトラブルを防ぐことも可能です。
この記事では、相続対策で土地を有効活用するために知っておくべき基本知識と、効果的な3つの対策について解説していきます。
最後には、今のあなたの悩みを解決するきっかけになるセミナー案内も合わせてご紹介します。
今だけ無料で専門家に相談するチャンスなので、ぜひご活用ください。
目次
相続対策で土地活用する基本知識
相続対策で土地活用が有効な理由は、相続税評価額が現金よりも低くなるからです。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準となる財産の価格のことです。
相続が開始される日の財産の時価で評価されます。
財産の種類ごとに評価方法が定められていますが、土地と家屋の評価額は、不動産との関係性が高いです。
土地の相続税評価額が低くなる理由
一般的に、現金や貯蓄などは、その時点での市場価格に基づいて評価されます。
しかし、土地は少し異なります。
相続税評価額では、実際の取引価格よりも低く設定されることが一般的です。
これは、土地という資産の特性、つまり売却に手間や時間が必要で流動性が低いことを考慮してのことです。
さらに、市場の需要と供給のバランスが変わることにより、土地の価値自体も変動します。
土地の相続税評価方法
土地は1画地ごとに評価され、路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。
土地の相続税評価方法1：路線価方式
路線価方式とは、市街地にある土地を評価する方法です。
計算方法は以下のとおりです。
「評価額＝路線価×土地の面積」
式に用いられている路線価は、土地が面する道路ごとに付された1㎡あたりの価格のことを指します。
相続税評価額として、相続税や贈与税の基準となる価格でもあります。
土地の相続税評価方法2：倍率方式
倍率方式とは、市街地以外で路線価が定められていない土地を評価する方法です。
路線価が定められていない土地の例として以下があげられます。
・取引件数が非常に少ない過疎地域の土地
・十分な取引実績のない新興住宅地
・山間地域や離島などの開発の進んでいない土地
所有している土地のある場所によっては、倍率方式が適用される可能性があります。
土地の種類によって変わる相続税評価額
土地は以下の4つに分類して評価できます。
1.自用地
2.借地権
3.貸宅地
4.貸家建付地
借地権・貸宅地・貸家建付地は自用地の評価額をもとに評価されます。
以下で1つずつの評価について解説します。
自用地の相続税評価額
あなたが自分自身のために所有している土地のことを「自用地」と言います。
たとえば、自分の家を建てている土地や、個人的に使用するために保有している庭や畑などです。
借地権の相続税評価額
他人の土地を借りているときに得られる権利のことを「借地権」と言います。
土地の所有者ではないが、土地を使う権利が許可されている状態です。
たとえば、あなたが他人の土地に自分の家を建てて住んでいる場合などがあげられます。
「自用地」よりも借地の方が相続税評価額が低くなります。
貸宅地の相続税評価額
借地権が設定され、他人に貸し出している土地を「貸宅地」と言います。
たとえば、あなたが所有している土地を他人に貸し出している場合などがあげられます。
貸家建付地の相続税評価額
「貸宅地」に建てた建物を含めた土地を「貸家建付地」と言います。
つまり、土地だけでなく建物も一緒に貸し出している状態です。
たとえば、アパートやマンションのオーナーが自分の土地と建物を一緒に賃貸している場合があげられます。
建物の相続税評価額
「貸家建付地」のように土地とあわせて建物を所有している人も多いでしょう。
自用家屋か貸家かによって相続税評価額が異なります。
相続対策に有効な土地の活用方法
相続対策に有効な土地の活用方法として、主に以下の3つがあげられます。
1.土地を貸す
2.アパート・マンションを経営する
3.土地を売却する
1.土地を貸す
あなたの所有している土地を貸すことが相続対策になります。
「貸宅地」として分類されるため「自用地」のまま所有しているよりも相続税評価額を下げることが可能です。
また、賃料収入は相続税の納付資金にもなります。建物を建てるよりもコストやリスクが少ないです。
以上のようなメリットがある一方で、収益性が低いことや立地や需要によっては貸せない場合もあることを考慮する必要があります。
2.アパート・マンションを経営する
アパートやマンションを経営することは有効な相続対策の1つになります。
この方法のメリットは、以下の制度などを利用して相続税評価額を下げることが可能である点です。
・現金より低い相続税評価額
・建物の減価償却
・小規模宅地等の特例
さらに家賃収入も得られます。
ただし、初期の建設費用や維持管理費、空室や滞納のリスクを考慮する必要があります。
3.土地を売却する
土地を売却することで相続対策になります。
主な理由は以下の3つです。
贈与や消費で財産を減らし相続税が下げられる
相続税を下げるためには、財産を減らす必要があり、土地はそのままでは減らせません。
土地を売却して現金にすることで、贈与や消費などで財産を減らすことが可能です。
相続人が相続後の管理や処分に困らない
また、土地は相続人の居住地とは遠方であったり、使いにくい場所であったりすることが多いです。
そのため、相続後に管理や処分に困ることもあり得ます。事前に売却しておくことで、相続人同士のトラブルや手間を回避できます。
相続後に売却すると特例が利用できる
土地を相続後3年10か月以内に売却すると、譲渡所得税が軽減される「相続税の取得費加算の特例」が適用されます。
この特例を利用することで、所得税の節税が可能です。
まとめ
この記事では、相続対策で土地を有効活用するために知っておくべき基本知識と、効果的な対策を3つ解説してきました。
あなたの所有している土地をどのように活用するかで、相続時に支払うお金だけでなく、相続人同士のトラブルにも関わってきます。
将来のことなので後回しになりがちですが、思い立った今のうちから対策しておくべきでしょう。
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